Оценка неотделимых улучшений и строительных работ
Оценка стоимости неотделимых улучшений
Ст. 623 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
В соответствии с положениями Гражданского Кодекса (ст. 616), арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Производить любые улучшения объекта аренды (как отделимые, так и неотделимые без вреда для конструкций) можно только с разрешения арендодателя и по согласованию с балансодержателем. Одновременно, договор аренды ограничивает права арендатора, что выражается в положении о том, что стоимость улучшений, произведенных арендатором, не возмещается по окончании срока аренды. Нередко арендатор, помимо текущего или капитального ремонта, производит более серьезные инвестиции в объект оценки, вызванные производственной необходимостью, и подпадающие под понятие реконструкции (изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения).
Основная особенность улучшений объекта оценки выражается в том, что они не являются самостоятельным активом, а представлены всегда в составе объекта недвижимости. Их использование может происходить только в ходе эксплуатации самого объекта недвижимости в целом.
Для рассмотрения вопроса о возмещении арендатору стоимости его улучшений, они должны удовлетворять следующим требованиям:
- носить капитальный характер (то есть являться затратами на капитальный ремонт или реконструкцию объекта аренды);
- являться не отделимыми без вреда для конструкций объекта аренды;
- производиться с разрешения арендодателя и по согласованию с балансодержателем.
Необходимо провести анализ выполненных ремонтно-строительных работ с целью выявления затрат на создание улучшений, которые носят капитальный характер и являются неотделимыми.
Определение стоимости самих улучшений может происходить только с применением затратного подхода, как расчет величины затрат на их создание. Фактические особенности осуществления инвестиций (работы хозспособом, экономия или перерасход материалов и т.п.), не должны влиять на конечный результат расчетов.
Стоимость улучшений находится, исходя из сметной стоимости ремонтно-строительных работ, приведенной к дате оценки в соответствии с ведомостями объемов работ (дефектными ведомостями).
Стоимость работ по оценке неотделимых улучшений является договорной и зависит от объемов работ и сроков выполнения оценки.
