Оценка недвижимости
К недвижимости, согласно ст. 130 Гражданского Кодекса РФ, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, передаточные устройства и другие промышленные объекты.
Этот вид услуг подразумевает оценку имущественного права собственности, права владения, права аренды и т.д. на недвижимость.
Для определения реальной стоимости производится оценка рыночной стоимости недвижимости.
Рыночная стоимость недвижимости определяется целым рядом факторов (месторасположением, наличием и качеством инфраструктуры, транспортной доступностью, характером окружающей застройки, физическими характеристиками и объемно-параметрическими решениями самого объекта оценки и т. д.).
Оценка стоимости недвижимости необходима при операциях купли-продажи или сдаче в аренду, кадастровой оценке для целей налогообложения недвижимых объектов: зданий и земельных участков, кредитовании под залог, страхования, решения имущественных споров, вступления в наследство, ипотечного кредитования, внесении в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций и других случаях.
Жилая недвижимость. Элитное жилье; типовое жилье; городское жилье; загородное жилье. Наиболее распространенный случай оценки стоимости квартиры, является оценка для совершения сделки продажи или покупки. При определении рыночной стоимости объекта жилой недвижимости учитываются все особенности и детали: местоположение, площадь, удаленность от основных объектов инфраструктуры района, планировка, состояние отделки, тип дома, этажность и т.д. Часто жилая недвижимость служит обеспечением обязательства по кредитному договору.
Оценка квартиры для кредитования. Если Вы планируете получить кредит в банке, то Вам придется предоставить имущество в обеспечение кредита. В этом случае банк попросит Вас провести независимую оценку жилой недвижимости - получить рыночную стоимости квартиры.
Оценка квартиры для страхования. Объектами страхования являются: квартиры или отдельные комнаты в квартире жилого дома, отдельно стоящие дома, хозяйственные постройки, находящиеся на отведенном Страхователю земельном участке, внутренняя отделка жилых помещений, инженерное оборудование в квартире или жилом доме.
Оценка квартиры для решения имущественных споров. Споры возникают при разделе имущества между супругами при разводе, наследниками при вступлении в права наследства.
Оценка квартиры для вступления в наследство. В соответствии с налоговым кодексом РФ (ст. 333.25), нотариусу необходимо представить отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости (квартиры, дачи, коттеджа).
Оценка дачи. В настоящий момент, в связи с ростом спроса на загородную недвижимость, оценка дачи является очень актуальной. При оценке дачи большое значение имеет местоположение объекта, т.е. в направление какого шоссе и на каком расстоянии от МКАД находится оцениваемый объект.
Оценка коттеджа, оценка загородного дома. Спрос на оценку коттеджа или загородного дома также растет. Оценка коттеджа во многом сходна с оценкой дачи.
Коммерческая недвижимость. Офисные помещения, складские помещения, торговые помещения, производственные помещения, многофункциональные комплексы и т.д. Коммерческой недвижимостью называется любое недвижимое имущество, которая может приносить доход, в связи с чем, иногда ее называют доходной. Оценка коммерческой недвижимости учитывает размер дохода, риск и период, связанный с его получением; оценка принимает во внимание множество факторов, влияющих на способность объектов недвижимого имущества приносить доход (местоположение, состояние, качество, функциональное назначение и т. д.), особый интерес представляет наличие или отсутствие различного рода обременений оцениваемых объектов.
Оценка офиса. Офисная недвижимость специфична своей концентрацией в пределах города. Офисы становятся объектом инвестирования финансовых ресурсов, они покупаются, продаются, сдаются в аренду.
Недвижимость специального назначения. Объекты незавершенные строительством, объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены (консервация, полное прекращение строительства), сооружения - шахты, нефтяные скважины, дороги, эстакады, плотины, для обслуживания населения, сооружения городского благоустройства и т.д.
Оценка незавершенного строительства даёт определение реальной рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию. Оценка незавершенного строительства может помочь определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположено незавершённое строительство. Оценка объектов незавершенного строительства производится для следующих целей:
- Постановкой объекта незавершенного строительства на баланс организации.
- Определением реальной рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию.
- Принятием решения о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства.
Сооружения как отдельно взятые объекты недвижимости неспособны приносить доход и имеют ценность только в составе имущественного комплекса. Этот факт накладывает определенные ограничения на использование основных оценочных подходов при оценке сооружений в качестве индивидуальных объектов недвижимости.
Земля и земельные участки. Свободные земельные участки (под застройку или другие цели) использования земли. Оценка земельного участка проводится исходя из принципа наиболее эффективного использования земли. При оценке земельного участка принимаются во внимание следующие факторы, влияющие на стоимость земельного участка: целевое назначение и разрешенное использование данных земель, местоположение земельного участка, существующее использование земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка со временем изменяется, поэтому оценка земли проводится по состоянию на конкретную дату. При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется.
Оценка земельных участков в дачных кооперативах и садовых товариществах проводится на основании анализа цен сделок купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам, интенсивности транспортного сообщения, наличия электрификации и газоводоснабжения; удаленности от основных центров инфраструктуры, экологической обстановки в районе, иных факторов, влияющих на стоимость земли.
Кадастровая оценка земель. Кадастровая оценка земель определяется с учетом: уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений (принимаются во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки) и иной информации об объектах недвижимости, площади земельного участка, вида территориальной зоны и вида функционального (разрешенного) использования земельного участка, факторов местоположения и окружающей среды.
Оценка сельскохозяйственных земель. Оценка сельскохозяйственных земель это либо рыночная стоимость земельного участка, либо рыночная стоимость права аренды земельного участка. Оценка сельскохозяйственных земель зависит от его местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке и т. д. Она так же зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от его эксплуатации за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании.
Документы необходимые для проведения оценки:
- Свидетельство о государственной регистрации права на объект недвижимости или документ на основании, которого такая регистрация может быть проведена (договор купли-продажи, дарения, ренты или другое).
- Сведения о наличие обременений у объекта, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (если есть).
- Данные о сооружениях, входящих в состав объекта.
- Справка БТИ по форме 11а.
- Поэтажный план и экспликация на объект недвижимости.
- Документы на земельный участок.
- Данные о физических границах объекта (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения объекта).
